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悉墨清盘率跌破六成！两大首府房价自疫情以来首现负增长
澳洲最大的两个住房市场双双折戟，迎来了新冠疫情以来的首次行情下滑。
根据CoreLogic收集的数据显示，悉尼和墨尔本的房产价值自今年2月以来便持续走低。截至本周日的每日滚动指数显示，这两大市场的跌幅已达0.04%。
然而，澳洲整体房市并未全线溃败，得益于较小州府城市的强劲表现，全国市场依然维持增长态势。
CoreLogic研究主管 Tim Lawless 指出，数据清晰地表明悉尼和墨尔本正处于低迷期。
他表示，尽管拍卖清盘率并非一直处于低位，但住房价值已连续三个多月出现缩水。
回顾过去15年的历史，清盘率持续保持在当前低水平的情况仅出现过5次左右，且每一次都与房市低迷期高度吻合。
在此之前，澳洲房市经历了几次典型的历史性低迷，包括2020年疫情初期、2018至2019年的信贷收紧期，以及2011年的加息周期。
即便悉墨两地表现疲软，但在、珀斯和阿德莱德强劲增长的对冲下，全澳州府城市的综合增长率仍维持在0.3%，而偏远地区的增长势头更为迅猛，达到了0.9%。
针对这一现象，Tim Lawless 认为，自2022年以来的利率上升以及油价飞涨带来的生活成本压力，正促使买家纷纷“捂紧钱袋子”。
Ray White首席经济学家 Nerida Conisbee 则持相对乐观的态度。
她证实悉尼和墨尔本的市场虽已放缓数月，但这很可能只是暂时的回调。
她表示，尽管市场状况略有松动，但在潜在需求的强力支撑下，整体表现依然稳健，除非经济状况出现实质性恶化，否则近期不太可能陷入负增长。
本周澳洲房市的初步清盘率（即拍卖成交占比）仅为58.9%，这也是该数据连续第三周跌破60%大关。
在所有州府城市中，共有19%的拍卖房产被房东撤回。
相比之下，悉尼的观望情绪更为浓厚，约有26.7%的卖家撤回了拍卖。
在悉尼近期一场引人注目的拍卖中，位于Botany的一套宽敞三居室公寓以166.5万澳元的价格成交，高出底价6.5万澳元。
BresicWhitney代理人 Brigitte Blackman 将此形容为“快速成交”，但她同时也坦言，目前市场上两极分化严重，部分房产甚至在拍卖现场“连一次出价都没有”。
由于即将迎来澳新军团日公众假期，预计下周全澳房产拍卖数量将有所下降。
02
租赁危机恶化！澳洲多地再现“帐篷城”
澳洲广播公司报道，维州偏乡地区的一名无家可归者援助工作者透露，近期在免费露营地生活的人数激增了200%，且“露宿街头”的家庭数量大幅增加。
对于许多底层民众而言，在当前的住房市场寻找租房几乎已成“不可能的任务”。
随着住房危机加剧，关于无家可归者营地的纠纷在全澳各地频发。近期，部分地方政府改变了以往“福利优先”的温和做法，转而采取强硬手段，扣押并摧毁露宿者的帐篷及个人财物。
在昆州，此类争议已引发法律诉讼。在 Basic Rights Queensland 的支持下，法院最近裁定 Moreton Bay 市议会强拆布里斯班北部一处营地的行为违反人权，并指责当局“未将受影响者当作人对待”。
这些冲突凸显了地方政府与被迫蜗居在帐篷、车辆或简陋避难所的民众之间愈发紧绷的关系。
虽然帐篷营地看似是现代社会的“顽疾”，但澳洲历史上并非首次面对此类非正式定居点。
针对战后住房的研究显示，早在20世纪40年代，由于大量家庭居无定所，全澳各地就曾涌现出规模宏大的帐篷城和“棚户区”。
当时，澳洲民众被迫在公园、废弃军营和空置土地上搭建临时住所，迫使政府直面严重的住房缺口。
截止1945年，澳洲战后的住房缺口高达30万套，导致多达100万人无家可归或生活在拥挤不堪的环境中。由于私人建筑商无力填补这一巨大缺口，民众只能无奈采取各种临时补救措施。
当时的报纸详细记录了城市边缘随处可见的帐篷村。从悉尼北部海滩到阿德莱德，甚至在新州 Lithgow，随处可见由波纹铁皮搭建而成的“铁皮镇”，安置了大量工人和他们的家属。
1945年，人口仅38万的布里斯班面临着13,500套住宅的市场空缺。由于新房建设速度远赶不上人口增长，到1949年，全市估计有3万至4万人处于无家可归状态。
二战期间，布里斯班曾是美军的重要基地。战争结束后，民间要求将 Barrambin（Victoria Park）美军营地等废弃设施改建为家庭临时住宅的呼声日益高涨。
最初当局以军营设施不适合妇女儿童居住为由拒绝，但无家可归的家庭并未退缩，而是成群结队强行入住。研究确认，战后布里斯班共出现了11处主要的非正式定居点。
当时的生活条件恶劣至极。居民不仅没有自来水，还必须依靠煤油炉取暖做饭。
1947年，一场突如其来的胃肠炎导致数十名儿童住院，其中14人不幸夭折。
在《信使邮报》等媒体发起的舆论攻势下，政府意识到暴力驱逐已无济于事，态度开始由硬转软。
昆州住房委员会随后征用了军营，布里斯班市议会则为丛林中的露营家庭提供了饮用水、厕所和帐篷。
战后澳洲社会的住房观念发生了显著转折，房产被视为“每位公民的基本权利”。
为了应对短缺，澳洲经历了史上最快的住房供应扩张期。州政府与联邦政府通过直接投资，推动了建筑业的爆发式增长。
在鼎盛时期，全澳20%至30%的新房系政府出资兴建，与之形成鲜明对比的是，如今这一比例仅为1%至2%。
1945年至1950年间，住宅建筑占据了全澳建筑活动的八成以上。在布里斯班，公共机构在 Holland Park 等营地原址上兴建了现代化住宅，不少居民还通过政府贷款，以建筑成本价购入了属于自己的新家。
然而值得注意的是，即便在如此强度的建设下，缓解危机仍耗时20年。非正式营地作为一种过渡手段，直到1960年代才逐渐淡出历史舞台。
随着2020年代住房负担能力的不断恶化，由帐篷和箱式货车组成的营地再次出现在澳洲城市边缘。20世纪40年代的这段历史为我们提供了三条核心启示：
首先，被排挤出市场的民众总会自发寻找生存空间，无论那里是否安全合法；
其次，政府的态度往往在惩罚与宽容间摇摆；
最关键的一点是，唯有通过大规模公共投资增加供应，而非依赖市场调节，才是彻底解决结构性短缺的唯一出路。
03
买入仅一年要价暴涨千万！悉尼富商抛售海景豪宅，期望价达$2800万
悉尼豪车发烧友兼房地产开发商 Nico Tjen 近期将旗下一处海滨豪宅推向市场，期待以惊人的高价成交，引发地产业界关注。
据《悉尼晨锋报》报道，作为 Icon Oceania 的董事总经理，同时也是知名印尼裔投资者的后代，Tjen 已正式挂牌出售其位于 Vaucluse 的住宅，报价高达2800万澳元。
据悉，由于 Tjen 正在悉尼寻觅新的水岸住所，因此决定忍痛割爱，出售这栋坐落于东区最顶尖地段的两层豪宅。
该府邸内部生活空间达505平方米，设有四间均配有套卫和阳台的卧室，足不出户即可将悉尼海港的全景尽收眼底。
不仅如此，这栋豪华居所还配备了度假村级别的泳池及水疗中心、私人书房、健身房以及影音室。
媒体资料显示，Tjen 于2023年从招聘大亨 Duncan Thomson 夫妇手中购入此房，当时的成交价为1700万澳元。
若能按预期价格成交，该房产在短短两年内增值将超过千万。
目前，该房产已由 The Agency 的 Steven Chen 和 Yioti Apostol 代理，并以意向表达（EOI）的方式面向市场。
虽然两千万级别的定价令人瞩目，但在豪宅云集的 Vaucluse 地区并非没有先例。
本月早些时候，澳洲房产巨头 Steve Grant 夫妇以约5700万澳元的天价售出了其三层住宅，刷新了今年全澳最高的住宅成交纪录。
然而，该区的巅峰纪录仍由酒店大亨 Jerry Schwartz 保持。2017年，他在此地购入的一栋六房豪宅，至今仍是该区域房价的天花板。
04
房贷欺诈乱象蔓延，FBAA 敦促银行彻底取缔引荐合作机制
当前澳洲房贷行业深陷大规模贷款欺诈丑闻风波，澳洲金融经纪人协会（Finance Brokers Association of Australia, FBAA）正式要求各家银行拆解关停所有引荐及客户推荐项目，并全面整改内部审批流程。
今年 2 月 27 日，主流媒体曝光，CBA（澳洲联邦银行） 已主动向警方及企业监管机构上报一起重大房贷欺诈案件，涉案金额预估高达 10 亿澳元。
本次风险核心集中于洗钱行为：不法分子通过伪造证件申请房贷，洗白毒品交易、非法色情产业、现代奴隶制等非法途径所得黑钱；部分虚假文件甚至借助AI 人工智能生成伪造。
随后在 4 月 10 日（周五），有消息传出，行业聚合机构 Finsure 旗下部分经纪人疑似卷入房贷欺诈指控，多家银行内部人士透露，该机构合作网络内存在人员参与虚假房贷申请的违法行为。
澳洲证券与投资委员会（ASIC）于 3 月 9 日向议会联合委员会证实，正针对澳洲头部贷款机构开展合规专项调查。
澳洲交易报告与分析中心（AUSTRAC）也联合各大银行、执法部门及各类监管机构，全面摸排日趋复杂的贷款欺诈案件规模与影响范围。
FBAA 临时首席执行官 Peter White AM 明确表示，协会坚决支持严厉打击各类违法违规行为，但同时反对舆论以偏概全、全盘抹黑房贷经纪人行业。
White 强调，协会将全力支持执法机构，严惩所有钻行业漏洞、违法牟利的个人。
与此同时，他极力维护整个经纪人行业声誉，避免个别恶性事件引发全行业信誉受损。
“行业内的确存在少数害群之马，但绝不能因此否定绝大多数经纪人的职业操守。我们始终诚信服务客户、合规配合贷款机构，不应被个别丑闻牵连污名化。”
White 指出，最新调查线索显示，多起性质恶劣的房贷欺诈案件背后，均由有组织犯罪集团主导操盘。
这意味着相关问题已不再是单纯的合规疏漏，升级为重大执法难题，需要银行、监管部门与警方多方协同整治。
“目前仍需更多数据与事实厘清全貌，一旦关键信息落地，行业协会将全力配合，主动参与全行业整改改革。”
据《澳大利亚金融评论》报道，本次涉案虚假贷款中，大量虚假收入证明由多名会计师提供给房贷经纪人；违规贷款同时通过经纪人渠道，以及 CBA 备受争议的第三方引荐机制违规获批。
White 直指贷款机构自身的渠道模式存在重大隐患，这类引荐合作长期以来都是行业违规操作的高发地带。
他表示，《Sedgwick 调查报告》与海恩皇家金融服务调查委员会早已点名批评第三方引荐模式，建议收紧监管或直接取缔，尤其严禁无牌照第三方通过输送客户赚取佣金。
“多年来，FBAA 多次公开批评部分银行无视 Sedgwick 报告与皇家调查委员会的改革建议，却始终收效甚微。”
“业内早已达成共识：客户推荐与第三方引荐机制极易被滥用。当下唯有彻底取缔这类合作模式，才能杜绝隐患。”
不止 CBA，澳洲多家主流银行的同类业务均曾遭到监管严查。NAB（澳洲国民银行） 的引荐项目曾在银行业皇家调查中被重点审查，最终该银行被罚 1500 万澳元；
ASIC 也曾针对 ANZ（澳新银行） 的引荐合作违规行为采取执法行动，处以 1000 万澳元罚款。
除引荐机制外，随着贷款欺诈风险加剧，银行在不同业务渠道的审批标准不一，也引发 White 强烈质疑。
部分贷款申请经经纪人渠道审核已被驳回，却能通过银行线下支行审批顺利放行，暴露出银行内部控制体系存在明显漏洞。
White 呼吁全行业统一行动、协同整改，并直言若要重塑市场信任，产业链各环节都必须接受艰难的变革调整。
他提到，自皇家调查委员会过后，金融经纪行业早已主动拥抱改革：“即便部分改革会损害自身利益，房贷经纪行业也始终以全行业长远发展为优先。”
他最后呼吁各大贷款机构及行业利益相关方拿出同等改革决心，共同应对贷款欺诈丑闻带来的连锁负面影响。
“唯有各方共同做出艰难抉择、携手整治，才能彻底解决行业顽疾。”
澳洲房贷经纪人协会 MFAA 首席执行官 Anja Pannek 此前在受访时表示，房贷欺诈性质恶劣，但并不能代表整个信贷行业的主流常态。
“这并非单一银行、经纪人或引荐方的问题，而是全行业共同面临的挑战，需要多方协同应对。”
“此类违法违规行为虽仅占市场极小比例，却会造成破坏性的连锁后果。因此，经纪人、渠道聚合商、贷款机构与监管部门加强协作、信息互通，至关重要。”
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